배당주 투자 : 리츠에 투자하기 (SK리츠/롯데리츠/KB스타리츠/신한알파리츠/미래에셋 글로벌 리츠, 맥쿼리인프라)(부동산 간접투자)

'리츠'에 투자하기 위해서는 우선 '리츠'가 무엇인지부터 알아야겠습니다. '리츠'라는 단어는 들어보았는데, 이 말이 한국어인지, 영어인지는 도통 모르는 분들이 많을 것입니다. 대체 '리츠'는 무엇일까요? 그러기 위해 국토교통부 홈페이지를 방문해봅니다.

국토교통부의 "리츠정보시스템"에 정의된 리츠의 정의는 다음과 같습니다.


리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사임

▶ 다수의 투자자 : 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공 (법 제14조의8제2항)
▶ 부동산 : 총 자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)에 투자 및 운용 (법 제25조제1항)
▶ 투자자에게 배당 : 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무 (법 제28조)
▶ 주식회사 : 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법 적용(법 제3조제1항 및 제2항)


'리츠'의 목적은 다음 4가지라고 하는데, 일반인들에게 이런 건 다 필요없고, 사실상 첫번째 항목인 부동산 간접투자입니다.

① 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공
  - 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자참여 기회를 제공하여 일반인의 부동산 간접투자 기회제공
② 부동산 가격 안정
  - 인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산시장 가격안정 도모함
③ 건설시장 활성화 도모
  - 외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체(conduit) 필요함
④ 부동산산업의 발전
  - 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고하고 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모함


리츠에 투자하는 이유는 '안정적인 배당 수익률'입니다. 배당가능이익의 90% (자기관리리츠는 50%)를 의무적으로 주주들에게 배당하고, 분기 및 연간 재무보고서를 포함한 투자보고서 및 영업보고서를 정기적으로 공시하는 의무가 있기 때문에 투자자들이 정보를 쉽게 알 수 있습니다.


2011년 7월에 '에이리츠'가 첫 상장된 이후 지금까지 총 21개의 상장 리츠가 있습니다. 부동산 투자이다보니, 아무래도 금융권의 리츠가 많은 편입니다. 신한알파리츠, NH프라임리츠, 미래에셋맵스리츠, NH올원리츠, 미래에셋글로벌리츠, KB스타리츠 등입니다.

좀 더 쉽게 말하자면, 리츠는 소액투자자들로부터 자금을 모아서 부동산이나 부동산 관련 자본에 투자하여 수익을 발생시키고, 이 수익을 투자자에게 배당하는 것입니다. 일반인들이 건물에 투자해서 월세를 받기는 어려우니, 이 리츠를 통해 부동산에 간접적으로 투자하는 셈입니다.

 

당연히, 리츠 종목은 부동산 시장의 영향을 받습니다. 부동산에 투자해서 수익을 내어야 하는데, 부동산 시장이 침체되거나 붕괴된다면 심각한 손실에 직면할 가능성도 있습니다. 일반인들이 부동산에 투자할때도 마찬가지입니다. 자그마한 건물을 하나 구입해서 월세를 놓으려 하는데, 경기가 안좋아 입주하려는 상점이 없거나, 월세 가격이 마구 내려가면 관리비나 대출이자는 계속 지출되는데, 막상 들어오는 수입이 크게 줄어든다면 적자가 되겠지요. 그러다가 대출이자를 지급할 여유가 없어지거나 건물 가격 하락으로 금융권에서 대출 원금을 갚으라고 압박이 오면, 구입한 가격보다 낮게 매도하거나 또는 경매에 넘어가는 불상사도 일어나게 됩니다.

마찬가지로, 리츠 종목들은 상업용 부동산에 투자를 하다보니, 꾸준한 수익이 나는 부동산인지가 중요한 항목이 됩니다. 그래서, 그 리츠 종목들이 어떤 부동산을 보유하고 있는지도 리츠에 투자할때 필요한 체크 포인트입니다.

 

22년 10월 강원도 레고랜드 사태로 리츠 관련주들이 대거 하락했다가 이제 다시 반등하고 있습니다. 국내 부동산을 운용하는 리츠와 해외 부동산을 운용하는 리츠가 있으니, 국내외 부동산 시장 전망을 주시하면서 골라야겠습니다.



▶ SK리츠 (395400)
  - SK그룹이 책임 임차하는 우량 자산들을 매입하고, SK 주요 사업과 연계된 외부 자산을 추가로 편입 예정으로, 안정성과 성장성 뿐만 아니라 투자 상품성을 더하여 시장을 선도하는 Global Top Tier 리츠로 성장
  - 상장일 : 2021/09/14
  - 발행주식수 : 196,554,079 주
  - 03, 06, 09, 12월 결산
  - PER 136.21
  - PBR 1.11
  - 액면가 : 500원
  - 52주 최고 : 7,290원
    52주 최저 : 4,325원

  - 시가총액 : 10,889억원
  - 최대주주 : SK (42.99%)
  - 외국인지분율 : 5.76%
  - 투자자산
     →  SK 서린빌딩(SK그룹 통합사옥) : 1999년 건립한 SK그룹의 통합사옥으로 그룹의 성장을 함께해온 상징적인 건물

     →  클린에너지리츠(SK에너지(주) 116개 주유소) 수익증권

 

  - 재무정보 : 최근 4분기(1년)동안 4.68%의 배당률입니다.

 

  - 최근 한달간 기관/외국인 매매 현황

    . 외국인이 최근 한달간 70만주 가까이 매수하였습니다.

▶ 롯데리츠 (330590)
  - 최대주주인 롯데쇼핑의 부동산을 매입/운영하여 투자자에게 장기로 안정적인 배당수익을 제공
  - 상장일 : 2019/10/30
  - 발행주식수 : 242,968,884주
  - 06, 12월 결산
  - PER 27.41
  - PBR 0.92
  - 액면가 : 500원
  - 52주 최고 : 6,150원
    52주 최저 :  3,325원
  - 시가총액 : 10,156억원
  - 최대주주 : 롯데쇼핑 (14.61%)
  - 외국인지분율 : 9.97%
  - 투자자산
     →  백화점 6곳, 마트 5곳, 아울렛 3곳, 물류센터 1곳 등 총 15개 점포

 

  - 재무정보 : '20년 5.86%, '21년 5.28, '22년 상반기 3.04% 배당률입니다.

 

  - 최근 한달간 기관/외국인 매매 현황

    . 최근 한달간 기관 25만주 매수, 외국인 62만주 매도하였습니다.

 

▶ KB스타리츠 (432320)
  - KB스타리츠는 벨기에 갤럭시 타워 및 영국 삼성 유럽 HQ를 기초자산으로 하는 영속형 상장 리츠입니다
  - 상장일 : 2022/10/06
  - 발행주식수 : 101,414,285주
  - 01, 07월 결산
  - PER N/A
  - PBR 10.96
  - 액면가 : 500원
  - 52주 최고 : 4,890원
    52주 최저 : 3,600원
  - 시가총액 : 4,898억원
  - 최대주주 : KB자산운용 (27.24%)
  - 외국인지분율 : 0.11%
  - 투자자산
    → 벨기에 갤럭시 타워, 영국 삼성 유럽 HQ

 

  - 재무정보 : 1월, 7월 반기 결산인데, 상장을 '22년 10월에 하여, 상장후 첫 배당은 '23년 1월말임
    주당 배당금을 165원 이라고 공시하였으며, 1월 27일(금)까지 매수한 투자자만 1월 31일(화) 기준
    보유중이라 배당금 받을 수 있음. 1월 30(월)에는 배당락 발생하니, 이날 매수자는 배당금은 못받더라도

    배당금만큼 저렴하게 매수 가능

 

  - 최근 한달간 기관/외국인 매매 현황

    . 최근 한달간 기관 17만주 매도, 외국인 1.6만주 매수로 외국인들에게 인기 없습니다.

      상장 시점이 하필 레고랜드 사태가 터졌을때이고, 미국 연준이 계속 금리 인상 의지를 밝히고 있어,

      신규 상장된 리츠로 투자 자금을 모으는게 쉽지 않습니다.  상장시 연 환산 배당율을 7.76%로 제시했기에

      향후 배당률이 기대가 됩니다.

 

 

▶ 신한알파리츠 (293940)
  - 알파리츠는 현재 7개의 자산을 보유하고 있으며 판교, 도심, 강남 주요권역에 위치한

    총 연면적 83,385평 규모의 우량 오피스 포트폴리오를 구성하였습니다.
  - 상장일 : 2018/08/08
  - 발행주식수 : 73,830,123주
  - 03, 09월 결산
  - PER 109.63
  - PBR 1.29
  - 액면가 : 1,000원
  - 52주 최고 : 8,060원
    52주 최저 : 6,170원
  - 시가총액 : 5,308억원
  - 최대주주 : 한화손해보험 (6.88%)
  - 외국인지분율 : 5.86%
  - 투자자산
    → 그레이츠판교, 더프라임타워, 그레이츠청계, 그레이츠청계, 신한L타워, 삼성화재 역삼빌딩, 와이즈타워

 

  - 재무정보 : '21년 배당률 4.4%, '22년 배당률 5.12% 였습니다.

  - 최근 한달간 기관/외국인 매매 현황
    . 최근 한달간 기관은 4.3만주 매도, 외국인은 14만주 가까이 매수하였습니다.

 

 

▶ 미래에셋 글로벌리츠 (396690)
  - 미래에셋글로벌리츠는 미국, 서부 유럽 주요 국가 등 핵심 지역 소재, 우수한 신용등급의 임차인을 기반으로 한 물류센터, 데이터센터 및 오피스 등을 투자대상으로 하는 영속형 상장 리츠임
  - 상장일 : 2021/12/03
  - 발행주식수 : 29,060,000주
  - 03, 09월 결산
  - PER 58.77
  - PBR 0.78
  - 액면가 : 1,000원
  - 52주 최고 : 7,040원
    52주 최저 : 3,140원
  - 시가총액 : 1,177억원
  - 최대주주 : 코람코자산운용 (9.93%)
  - 외국인지분율 : 1.62%
  - 투자자산
    → 아마존 휴스턴 지분증권 : 미국 텍사스주 휴스턴 소재 Amazon AR(Automated Robotics) Sortable 풀필먼트 센터
    → 페덱스 탬파 지분증권 : 미국 플로리다주 세인트피터스버그 소재 FedEx Ground 물류센터
    → 페덱스 인디애나폴리스 수익증권 : 미국 인디애나주 인디애나폴리스 소재 FedEx Ground 허브 물류센터

 

  - 재무정보 : '21년 12월에 상장하여, '22년 배당률 4.02% 였습니다.

    '22년 7월 4,600억원 규모의 유상증자를 통해 추가 자산을 편입 예정이었으나, 불안정한 시장 상황으로

    유상증자를 연기하였습니다. 리츠는 덩치를 불려서 분산 투자로 자산을 늘리는 것이 좋지만,

    이 계획이 실패하여 성장 계획에 차질이 생겼습니다.

  - 최근 한달간 기관/외국인 매매 현황
    . 최근 한달간 기관 52만주 매도, 외국인 17만주 매수였습니다.

      그래도 외국인이 조금씩이라도 꾸준히 보유율을 늘리는 것이 긍정적으로 보입니다.

 

 

▶ 맥쿼리인프라 (088980)
  - 투자자들에게 장기적으로 안정적인 수익을 제공하는 것을 목표로 국내 유수의 인프라 자산에 투자하고 있습니다.
  - 상장일 : 2006/03/15
  - 발행주식수 : 404,845,547주
  - 52주 최고 : 14,300원
    52주 최저 : 10,400원
  - 시가총액 : 47,934억원
  - 최대주주 : 미래에셋자산운용 (6.27%)
  - 외국인지분율 : 13.01%

  - 투자자산 :

  - 배당금/배당률 : 최근 10년간 연간 배당률은 5~6%를 기록했습니다.

     '21년 5.46%, '22년 6.12% 였습니다.

  - 최근 한달간 기관/외국인 매매 현황
    . 최근 한달간 기관 116만주 매수, 외국인 82만주 매도하였습니다.

 

 

  - 일봉/주봉/월봉차트 : 주봉차트를 보면, 정기예금 고금리가 한창 기승을 부렸던 22년 10월, 11월에

    차트가 하락했습니다. 그래도 월봉차트로는 꾸준히 우상향중입니다.

 

   < 일봉차트 >

 

   < 주봉차트 >

 

   < 월봉차트 >